Les propriétaires bailleurs inquiets face à la consommation énergétique de leur logement mis en location ont sans doute raison de l’être. En effet, depuis le passage de la loi Climat et Résilience pour 2023, le nouveau DPE (Diagnostic de Performance Énergétique) est en phase de redessiner totalement les contours du parc immobilier français. Dans cet article, nous vous rappelons les principales nouveautés et en quoi les travaux de rénovation deviennent urgents si votre logement obtient un mauvais score DPE !
Qu’est-ce que le DPE ?
Le Diagnostic de Performance Énergétique (DPE) sert à renseigner sur la performance énergétique d’un bien immobilier, qu’il s’agisse d’un immeuble ou d’une maison. Pour classer les résultats obtenus, on utilise des étiquettes allant de la meilleure note, le A, à la pire note, le G. Pour déterminer quelle note sera attribuée à votre logement, les diagnostiqueurs immobiliers certifiés procèdent à une évaluation complète de votre bien. Sont évalués :
- la consommation d’énergie du logement ;
- l’impact environnementale de celle-ci (émissions de gaz à effet de serre) ;
- le système de chauffage et de production d’eau chaude ;
- l’isolement général ;
- les marques d’humidité ou de vétusté intérieures comme extérieures, etc.
Pour établir son diagnostic, le professionnel va prendre le temps de passer l’appartement au peigne fin. Grâce à cette évaluation, les postes de travaux principaux à réaliser sont soumis au propriétaire et les passoires thermiques sont détectées. Il s’agit des logements dont les scores sont portés à F ou G. Ces bâtiments là sont à exclure du parc locatif, mais à termes, l’objectif est de ne plus avoir aucun bien présentant de telles mauvaises performances énergétiques.
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Nouvelle loi location 2023 : des changements lourds de conséquence pour les propriétaires bailleurs
C’est dans ce sens que la réforme sur la loi portant sur le DPE a vu le jour progressivement depuis septembre 2022. Désormais, la valeur verte des logements a toute son importance et il convient donc d’être plus transparent avec les loueurs, mais aussi avec les acheteurs potentiels. D’ailleurs, en peu de temps, les critères d’acquisition immobilière ont déjà évolués. En effet, maintenant, les biens immobiliers présentant un mauvais DPE (F à G) subissent une décote importante et sont plus difficiles à vendre que les autres. Pourquoi ? À cause des conséquences inhérentes à l’achat d’un bâtiment trop énergivore.
Et ceux qui souhaitent acheter pour louer sont les premiers concernés par les nouvelles mesures. Depuis janvier 2023, tous les logements considérés comme les pires passoires énergétiques du territoire se sont vu interdire la location (sauf si contrat déjà en cours). Il s’agit des logements dont la consommation énergétique dépasse les 449 kW/m2 et par an. Dans cette première étape vers la transition verte de l’immobilier, ce ne sont pas tous les logements étiquetés G qui sont concernés, mais bel et bien ceux qui dépassent le seuil évoqué.
Cependant, la loi évolue au fur et à mesure des années et nous connaissons d’ores-et-déjà les prochains stades, amenant les propriétaires bailleurs à véritablement prêter attention à l’état du bien immobilier qu’ils achètent, ou en tout cas à leur faire prendre conscience que des travaux de rénovation énergétiques sont indiscutables pour les plus mauvais scores DPE…
Calendrier interdiction location DPE : attention aux retardataires !
Attention au calendrier mis en place depuis le passage de cette loi Climat. En effet, dès 2025, tous les logements au DPE G se verront interdits à la location définitivement. Il est donc urgent pour les propriétaires bailleurs de logements notés G d’engager des travaux et de prévoir le coup. Dans la panique, beaucoup songent à vendre, mais en réalité, vous pourriez obtenir des subventions intéressantes sous certaines conditions (encore faut-il le savoir !). Alors, il faut toujours faire le point auprès de professionnels avant de revendre. De plus, comme nous le disions plus haut, les biens énergivores sont confrontés à la réalité du marché : une décote importante. Vous pourriez donc perdre gros.
Ensuite, en 2028, ce sera au tour des notes F d’être écartées du marché locatif français, suivis de près, en 2034, par les DPE E. En définitive, engager des travaux est une question imminente pour tous les investisseurs locatifs disposant d’un logement du DPE G au DPE E. Vous l’aurez compris, les biens immobiliers dont les scores sont supérieurs à D sont finalement ceux qui attirent le plus les nouveaux acquéreurs (autant que les locataires) et ceux qui ne subissent pas de baisse de valeur vénale.
D’ailleurs, pour rappel, depuis 2021, si votre logement a un diagnostic de performance énergétique F ou G (considéré comme énergivore), alors vous n’avez pas le droit d’augmenter le loyer entre deux locataires, et ce, même après la réalisation de travaux d’amélioration.
Quelles difficultés pour louer son appartement énergivore ?
À partir de 2025, vos occupants pourront se retourner contre vous si le logement loué ne respecte pas le seuil de performance énergétique obligatoire. Cela se traduira par :
- une demande expresse de mise en conformité (le locataire demande que des travaux de rénovation énergétique et d’isolation soient réalisés) ;
- la saisie de la commission départementale de conciliation en cas de refus d’un accord amiable ou sans réponse de votre part.
De plus, qui dit consommation énergétique élevée, peu importe la raison, dit aussi factures d'énergies conséquentes. D’autant plus en période inflationniste comme nous traversons en 2023, c’est un détail qui n’en est finalement pas un pour les foyers locataires. C’est pourquoi c’est dans l’intérêt du propriétaire de remédier au plus vite à une éventuelle problématique de performance énergétique.
La santé des locataires au centre des rénovations de passoires énergétiques en France
La définition de l’indécence d’un logement est soudain remise en question avec cette loi DPE sur la location. Énormément de ménages vivent encore aujourd’hui dans des logements aux conditions sanitaires finalement très précaires, ce qui favorise les problèmes de santé et le risque de développer des affections de longue durée (problèmes aux bronches, allergies, etc.).
Rénover son appartement selon son ancienneté est donc avant tout d’intérêt public, car si l’on se met à la place des locataires vivant dans ce genre d’habitation, on a soudainement pas envie de vivre dans les mêmes circonstances. La loi sur le DPE et le marché locatif est donc avant tout un appel à offrir un environnement de vie sain pour chaque foyer, peu importe son niveau de revenus. En outre, les passoires thermiques se trouvant souvent dans les quartiers historiques des centre-villes, on participe également à la sauvegarde du patrimoine français.
DPE location nouvelle loi : ce qu’il faut retenir
Comme nous l’avons vu, améliorer son score au diagnostic de performance énergétique est devenu une importance capitale pour tous les propriétaires bailleurs disposant d’un logement ancien. Si vous ne connaissez pas la note DPE de votre bien mis en location, faites appel à un diagnostiqueur professionnel, à condition qu’il soit certifié (rendez-vous sur l’annuaire des ADI).
Dans tous les cas, avant d’envisager de vendre un immeuble ancien, renseignez-vous sur les montages possibles en cas d’engagement de travaux… !
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