Le Gouvernement Français est parti d’un constat simple : les villes moyennes représentent le lieu de vie et de travail de près de 20 millions de contribuables au sein de l'hexagone. Or, bien souvent, la vétusté des centre-villes de ces communes tend à faire fuir les habitants et à diminuer le dynamisme autrefois présent. C’est pourquoi le programme Action Cœur de Ville (ACV) a vu le jour en 2017. Finalement peu connu du grand public, car très peu médiatisé et expliqué sur les différents canaux de communication, le dispositif Cœur de Ville a pourtant déjà contribué, avec d’autres programmes de l’Agence Nationale de l’Habitat (ANAH), à rénover 91 000 logements en 5 ans. Dans cet article, nous vous en disons davantage sur cet ensemble d’actions mis en place qui peut grandement influer sur la rentabilité à long terme de votre investissement immobilier locatif engagé !
Action cœur de ville : c’est quoi ?
Le plan national que l’on appelle Action Cœur de Ville est conduit par l’Agence Nationale de la Cohésion des Territoires (ANCT) et co-financé par Action Logement et la Banque des Territoires. Ce programme a pour mission principale de renforcer l’attractivité de toutes les villes moyennes de France, tout en conservant la singularité de chaque centre-ville. Pour éviter que le charme des ces communes et leur dynamisme ne s’envolent avec la détérioration progressive des fondations des immeubles les composant, le dispositif Cœur de Ville en fait une priorité nationale. Il s’agit d’un investissement de plus de 5 milliards d’euros qui ont été déployés en 5 ans entre 2017 et 2023.
Même si le plan concerne également la création d’emplois, les commerces, l’offre culturelle ou encore la qualité de l’enseignement au sein de ces communes moyennes, le dispositif ACV, c’est aussi un programme qui vise à réhabiliter les quartiers des centres-villes grâce à la rénovation de biens. La construction de logements neufs passe donc au second plan. L’objectif ici est de, littéralement, restaurer les cœurs de villes moyennes nécessitant bien souvent des travaux pour garantir la sécurité des habitants, mais aussi la conservation du patrimoine culturel. Par ailleurs, la décarbonation de l’écosystème immobilier de France est aussi une valeur phare au centre de ce plan d’État.
ACV 2 : reconduction du programme en 2023 et nouvelles perspectives
Le dispositif Cœur de Ville était censé s’arrêter au 31 décembre 2022. Toutefois, il a été prolongé jusqu’en 2026, avec d’autres angles d’attaque pour poursuivre la redynamisation de ces territoires où habitent tout de même un quart de la population française.
La revitalisation des centres-villes est ainsi complétée par d’autres actions complémentaires, comme il en a été décidé en février 2023. L’offre de services du programme Action Cœur de Ville est ainsi élargie par l’ANCT et Action Logement. L’idée est de s’attaquer également aux entrées de villes. Parmi les communes éligibles, 45 ont d’ores et déjà rejoint l’accord ACV 2 pour redessiner leurs entrées de ville grâce à un soutien technique et financier, entre autres. D’ailleurs, un fonds de 24 M€ en vue de financer des opérations de réhabilitations à été créé à cet effet.
En tout, une enveloppe de plus de 5 milliards d’euros a été évoquée pour pouvoir poursuivre la restauration des entrées et des centres-villes via le dispositif Cœur de Ville. Pour résumer, on peut citer 4 priorités nouvelles de l’ACV 2.
- Conforter le socle d’emplois, de services et le rôle majeur des villes moyennes sur l’ensemble de l'hexagone, y compris les DOM-TOM.
- Accompagner au mieux les villes partenaires dans la transition écologique, véritable sujet prédominant dans le quinquennat actuel et sans doute dans tous les suivants.
- Accélérer le processus opérationnel des actions nécessitant des moyens plus importants et une mise en œuvre davantage technique.
- Revitaliser l’ensemble des villes moyennes dans leur globalité, et plus seulement en se concentrant sur les centres-villes, afin de retrouver une attractivité complète (cadre de vie accueillant, inclusif et agréable).
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Action Logement : une mise à disposition des logements aux salariés
Le financeur Action Logement contribue activement au renouvellement du parc immobilier français, notamment en favorisant la mobilité résidentielle des salariés. Leur objectif est de simplifier l’accès au logement au bénéfice de l’emploi. Pour cela, différentes formes d’aides sont mises à contribution des contribuables français : des prêts, des subventions et des attributions locatives.
En tout, Action Logement, c’est :
- Pas moins de 150 agences dans l'hexagone pour une action appropriée aux travailleurs salariés percevant des revenus modestes, voire en situation de fragilité.
- 12 comités régionaux dans les métropoles.
- 5 comités dans les départements d’Outre-Mer.
- 13 délégations régionales pour veiller à la mise en œuvre opérationnelle des services d’AL auprès des salariés et des entreprises.
En participant au projet Action Cœur de Ville mené par l’ANCT et financé principalement par Action Logement, vous bénéficiez d’un projet immobilier à la fois subventionné, responsable, mais aussi social. En effet, comme nous le verrons plus bas, l’un des engagements des investisseurs immobiliers ACV est de mettre son immeuble en location pour des salariés du marché local, qu’ils soient en CDI, en CDD, en alternance ou en contrat d’apprentissage.
Dispositif cœur de ville : quels sont les territoires concernés ?
Avant la mise à jour du mois de mai 2023, le dispositif ouvrait l’éligibilité du programme à 222 villes ou binômes de villes, sur la proposition du ministre chargé de la cohésion des territoires. Depuis, ce sont 242 communes qui sont sur la liste de l’ACV 2, comme vous pouvez le voir sur la carte ci-dessous.
Autrement dit, les possibilités de bénéficier d’aides de financement pour des projets de réhabilitation immobilière sont davantage présentes, ce qui représente autant d’opportunités en plus pour les investisseurs du marché immobilier. Évidemment, pour bénéficier de subventions de la part du dispositif Cœur de Ville, des conditions sont à remplir et à respecter, ainsi qu’un engagement concernant la mise en location du logement rénové.
Les termes d’un accord ACV pour les investisseurs immobiliers
Si les visiteurs des villes moyennes, ainsi que les locataires et résidents sont gagnants grâce au dispositif de l’ANCT et d’Action Logement, les promoteurs immobiliers et les propriétaires bailleurs le sont tout autant. En effet, l’offre de subvention est accordée uniquement aux propriétaires bailleurs qui respectent plusieurs critères, dont un engagement à la mise en location.
- Il faut effectivement acheter un bien immobilier dans l’une des 242 villes moyennes éligibles au dispositif Cœur de Ville.
- Une obligation de louer à des salariés (en CDI, en CDD, en alternance, etc.) pendant une période allant jusqu’à 9 ans, afin de répondre aux besoins d’habitats sains à la disposition du marché locatif local.
- Prévoir que 75 % des logements de l’immeuble réhabilité respectent le plafonnement de loyer et de ressources induit par l’accord signé avec Action Cœur de Ville.
- Le propriétaire bailleur doit faire appel à une entreprise ayant reçu l’agrément RGE (Reconnu Garant de l’Environnement), pour répondre à l’accent mis sur la transition écologique.
- Atteindre une étiquette au Diagnostic de Performance Energétique (DPE) C au minimum à la fin des travaux.
Enfin, au-delà du seul dispositif Cœur de Ville, c’est avant tout le combo de ce programme avec d’autres aides qui permettent aux investisseurs locatifs de réaliser une opération très rentable sur la durée. Un tel montage financier peut cependant être complexe à réaliser, surtout que chaque territoire ne bénéficie pas forcément des mêmes aides, de la même manière que seules 242 villes sont concernées par Action Cœur de Ville. Ainsi, il est intéressant et presque même indispensable, lorsque l’on souhaite optimiser son investissement immobilier subventionné au maximum, de se faire accompagner par des professionnels aguerris.
Dispositif Cœur de Ville : Ce qu’il faut retenir
En définitif, la reconduction du programme Action Cœur de Ville jusqu’en 2026 est une aubaine pour l’investissement immobilier durable au service de l’attractivité des villes moyennes de France. À la condition première de respecter les périmètres d'éligibilité ainsi que les critères quant à la réalisation des travaux de rénovation énergétique, le dispositif Cœur de Ville offre une opportunité unique aux investisseurs désireux de concilier environnement et rentabilité.
Wimmob s’engage, à vos côtés, à participer à ce projet d’envergure de revitalisation du parc immobilier français dans les communes moyennes qui, jusqu’à lors, ont trop longtemps été négligées. Vous accompagner dans l’optimisation de votre investissement immobilier de subvention, c’est participer à notre échelle à ce grand combat d’intérêt public tout en vous permettant de concilier développement de votre patrimoine et placement en accord avec vos valeurs.
Vous disposez d’un immeuble fraichement acquis ou d’un bien que vous comptiez revendre ? Testez d’abord votre éligibilité aux subventions pour ensuite pouvoir participer à la rurbanisation plus verte de notre beau parc immobilier français !